Na pytania odpowiada: Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier odpowiedzialna za komercjalizację parku handlowego Glinianka powstającego w podwarszawskiej miejscowości Łubna, którego projekt powstał w pracowni MODO Architektura.

Parki handlowe to jeden z najbardziej gorących tematów na polskim inwestycyjnym rynku nieruchomości komercyjnych. Z czego wynika tak duży wzrost popularności tych formatów w ostatnich latach? Czy to ograniczenia wywołane pandemią odpowiadają za wywindowanie podaży powierzchni handlowych ulokowanych w mniejszych handlowych formatach? 

Pandemia przyspieszyła trendy widoczne na rynku już od dłuższego czasu. Rynek powierzchni handlowych największych polskich miast już od lat jest nasycony dużymi handlowymi formatami więc sieci handlowe naturalnie szukają możliwości powiększenia swoich udziałów w rynku wychodząc naprzeciw potrzebom różnych grup konsumentów. Obserwujemy intensyfikację działań sprzedażowych w kanałach online, jak również tendencje do lokowania swoich punktów sprzedaży jak najbliżej miejsc zamieszkania klientów. Dotyczy to także rynków dużych miast, gdzie wybrane sieci handlowe obecne do tej pory tylko w dużych handlowych galeriach przygotowały i wdrożyły formaty dostosowane między innymi do lokali dostępnych na parterach budynków wielorodzinnych czy biurowców. Elementem tej dywersyfikacji są także parki handlowe i inne mniejsze formaty jak wolnostojące handlowe pawilony.

Skala parków handlowych i ich architektura, a także lokalizacje, w których są lokowane sprzyjają wygodzie zakupów. Nierzadko parki dostarczają jedyne nowoczesne powierzchnie, które spełniają wymagania międzynarodowych marek, w regionach. Dzięki nim oferta sieciowych najemców dociera do mieszkańców mniejszych, nierzadko powiatowych miast lub na obrzeża dużych ośrodków miejskich umożliwiając dokonanie wygodnych, podstawowych zakupów spożywczych, odzieżowych czy dotyczących wyposażenia wnętrz. Parki handlowe pełnią także rolę lokalnych punktów integrujących społeczności. Duży przepływ osób umożliwia także implementację szeregu innych funkcji, których w małych miastach jest mniej. Obok takich obiektów powstają także restauracje szybkiej obsługi, a nierzadko w pobliżu mieszczą się także stacje paliw. Klienci mogą również skorzystać z bankomatów czy innych udogodnień, których w małych miastach jest mało: drogerii, atrakcyjnej oferty gastronomicznej w postaci food trucków i innych atrakcji.

Jednym słowem popularność parków handlowych wynika z ich naturalnych cech i potrzeb lokalnych społeczności, które chcą dokonywać wygodnie zakupów w pobliżu swoich miejsc zamieszkania i chcą korzystać z nowoczesnej oferty, a niekoniecznie mają możliwość poświęcenia wielu godzin na dojazd do większych handlowych galerii. Za popytem podążają sieci handlowe, a inwestorzy im to umożliwiają dostarczając nowoczesnej infrastruktury.

Parków handlowych jest coraz więcej. Według danych podanych przez Cushman & Wakefield cały wolumen nowoczesnych powierzchni handlowych, który trafił w 2022 roku na polski rynek osiągnął poziom 400 000 mkw. 70% tej powierzchni zostało dostarczonych w formie parków handlowych. Nie obawiacie się Państwo, że rynek również i nimi się nasyci? 

W dającej się przewidzieć przyszłości nie widać takiego zagrożenia i to co najmniej z kilku powodów. Przede wszystkim w Polsce ciągle jest wiele lokalizacji wykluczonych handlowo. Brakuje w nich budynków spełniających wyśrubowane standardy najemców i to zarówno tych międzynarodowych, jak i krajowych. Parki handlowe to także elastyczne formaty, które każdorazowo są szyte na miarę danej lokalizacji. Inwestycje takie realizowane są w różnych konfiguracjach w zależności od potrzeb najemców. W jednej lokalizacji tak zwanym anchorem będzie duży sklep spożywczy w rodzaju Lidl czy Kaufland. W innych atraktorem dla klientów będą na przykład restauracje uznanych operatorów, jak McDonald’s czy KFC, jak również lokalnych przedsiębiorców, a w jeszcze innym połączenie parku handlowego ze stacją benzynową i zestawem usług w postaci fryzjera, klubu fitness czy też placówki bankowej. Stąd inwestorzy nierzadko sięgają po doświadczenia wyspecjalizowanych firm, które zajmują się przygotowaniem planów komercjalizacji, uczestniczą w projektowaniu obiektów, jak również odpowiadają za wynajem powierzchni. Do nasycenia polskiego rynku takimi obiektami droga jest bardzo daleka.

Wspominała Pani o atrakcjach dla mieszkańców i gastronomii. Czy parki handlowe mogą stać się także miejscami integrującymi lokalne społeczności? Miejscami, w których mieszkańcy nie tylko zrobią zakupy, ale także spędzą wolny czas? 

Uważam, że w niektórych lokalizacjach jest to wręcz nieodzowne. W wielu miejscach brakuje nie tylko powierzchni handlowych, ale także społecznościowych. Są lokalizacje niemal zupełnie pozbawione dostosowanych do wymagań wszystkich grup wiekowych przestrzeni rekreacyjnych. W lokalizacjach takich powstanie przy parku także zagospodarowanych terenów zielonych z małą infrastrukturą umożliwiających mieszkańcom spędzenie czasu, a lokalnym organizacjom przygotowanie wydarzeń kulturalnych czy rozrywkowych, może okazać się strzałem w dziesiątkę. Aktualnie pracujemy nad takim projektem, który powstaje w podwarszawskiej miejscowości Łubna. Opracowaliśmy strategię komercjalizacji, architekci z pracowni MODO Architektura przygotowali architektoniczny plan, a my zajmujemy się obecnie jego wynajmem. Park handlowy wykorzystuje swoje wygodne położenie przy uczęszczanych szlakach komunikacyjnych, a jednocześnie korzysta z mieszczącego się obok zbiornika wodnego przy którym powstaje mini park, strefa rekreacyjna obejmująca plac zabaw dla dzieci, boisko do gry w piłkę plażową i odpoczynku. Będzie to prawdziwie integrujące miejsce. Tym bardziej, że oferta handlowa parku już teraz wygląda imponująco i swoje sklepy otworzą w nim między innymi: Carrefour, Sinsay, TEDi, KiK, Pepco czy też Rossmann.

A czy parki handlowe mają szansę także pojawić się w najmniejszych miejscowościach? Gdzie jest granica opłacalności realizacji takiej inwestycji? 

Inwestycje lokujemy lub doradzamy w kontekście lokalizacji naszym inwestorom biorąc pod uwagę szereg uwarunkowań w tym chłonność danego rynku, a mówiąc precyzyjniej: liczbę i siłę nabywczą mieszkańców. Nie bez znaczenia jest także polityka lokalnych władz i ich dalekosiężne plany inwestycyjne obejmujące takie zagadnienia, jak sprawność lokalnej i międzyregionalnej sieci połączeń komunikacyjnych w tym infrastruktury drogowej oraz komunikacji publicznej, co sprzyja likwidacji komunikacyjnych wykluczeń, a jednocześnie poszerza zasięg danej inwestycji, a to może potencjalnie wpływać na sens ekonomiczny przedsięwzięcia. Parki handlowe mogą powstawać w miejscach, które ze względu na swój potencjał zapewnią inwestorom zakładany zwrot na kapitale. Tylko wtedy wezmą oni na siebie ryzyko inwestycyjne związane z realizacją kapitałochłonnych projektów nieruchomościowych.

Dziękuję za rozmowę.